சைக்கிள் தியரி!

ஏதாவது ஒரு இடத்தை வாங்கிப் போட்டால், பிற்காலத்தில் நல்ல லாபம் கிடைக்குமே என்று பத்து லட்ச ரூபாய்க்கு ஒரு இடத்தை வாங்கிப் போட்டார் செல்வம். ஆனால், அவர் எதிர்பார்த்த மாதிரி விலை பெரிதாக ஏறவில்லை… சுமார் ஏழு வருடங்கள் கழித்து அந்த இடத்தை ஒருவர் விலைக்கு கேட்டபோது சுமார் பதின்மூன்று லட்சத்துக்கு விற்றுவிட்டார்.

செல்வம் இடத்தை விற்ற மூன்றாவது மாதத்திலிருந்து ரியல் எஸ்டேட் விலை உயர ஆரம்பித்து, ஒருகட்டத்தில் எகிறிப் போய்விட்டது. இன்றைக்கு அந்த இடத்தின் விலை ஒன்றரை கோடி ரூபாய்!

வாங்கிப் போட்டு பல வருடங்கள் காத்திருந்தவருக்கு கிடைத்தது என்னவோ வெறும் மூன்று லட்ச ரூபாய் லாபம் மட்டும்தான். ஆனால், அந்த இடத்தை வாங்கியவருக்கோ?

இரண்டுபேருமே ரியல் எஸ்டேட்டில்தான் முதலீடு செய்தார்கள் என்றாலும், விற்றவர் தனது துரதிருஷ்டத்தை எண்ணி வருத்தப்படவும், வாங்கியவர் தனது அதிர்ஷ்டத்தை எண்ணி மெச்சிக்கொள்ளவும் வேண்டியதாகி விட்டது! ஆனால், உண்மையில் இதில் அதிர்ஷ்டம், துரதிருஷ்டம் ஆகியவற்றைத் தாண்டி இன்னொன்றும் தேவையாக இருக்கிறது… அது எப்போது வாங்க வேண்டும், எப்போது விற்க வேண்டும் என்பதில் இருக்க வேண்டிய தெளிவும் பொறுமையும்.

வாங்குவதற்கோ அல்லது விற்பதற்கோ ஏற்ற டிரெண்ட் எது என்று எப்படி கண்டுபிடிப்பது? முக்காலத்தை உணர்ந்த ஞானிகளால் வேண்டுமானால் எதிர்காலத்தில் என்ன நடக்கும் என்பதைச் சொல்லலாம். ஆனால் நம்மால்? நம்மாலும் முடியும். துல்லியமாக இல்லாவிட்டாலும் ஓரளவு டிரெண்டை கண்டுபிடித்து விடலாம். அதற்கு உதவியாக இருப்பதுதான் சைக்கிள் தியரி!

பங்குச் சந்தையை எடுத்துக் கொண்டால் எட்டு வருடங்களுக்கு ஒருமுறை அதன் சைக்கிள் மாறுகிறது என்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டு, எலியட்ஸ் வேவ் தியரி உருவாக்கப்பட்டிருக்கிறது. அதேபோல ரியல் எஸ்டேட் துறையையும் ஓரளவு நாடி பிடித்துப் பார்க்கலாம்…

”பங்குச் சந்தையில் மட்டுமல்ல, ரியல் எஸ்டேட்டிலும் ஏற்ற இறக்கம் என்பது இருந்துகொண்டே இருக்கும். திடீரென விலை உச்சத்தில் இருக்கும். திடீரென குறைந்து பின்பு ஏறாமலே இருக்கும். மீண்டும் திடீரென ஏறும். இந்த சுழற்சியைத்தான் ‘சைக்கிள்’ என்கிறோம். ஒரு சுழற்சியில் நாம் லாபம் அடையவில்லை என்றாலும், அடுத்த சுழற்சியில் நம்மால் நிச்சயம் லாபம் பார்க்க முடியும். இந்த சுழற்சி எப்போது ஆரம்பிக்கிறது, எப்போது முடிகிறது என்பதை மட்டும் நாம் சரியாகக் கண்டு கொண்டால், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் லாபம் பார்ப்பது உறுதி” என்கிறார், சார்ட்டர்ட் மற்றும் புரஃபஷனல் என்ஜினீயரான டி.பார்த்தசாரதி. இவர், கால் நூற்றாண்டுக்கு மேலாக முன்னணி வங்கிகளின் வீட்டுக் கடன் மதிப்பீட்டாளராக இருப்பவர்.

”தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்தவரை, அதிலும் குறிப்பாக சென்னையில் 1980-ம் ஆண்டு வரை ரியல் எஸ்டேட் விலை மிக மெதுவாகத்தான் உயர்ந்து வந்தது. ஆனால், திடீரென 1994-ம் ஆண்டு வாக்கில் ஒரு எழுச்சி ஆரம்பமானது. சென்னையில் அடுக்குமாடி கலாசாரம் பிரபலமாகத் தொடங்கியது… இதன் விளைவாக லாபம் கொழிக்கும் துறையாக மாற ஆரம்பித்தது. ஆனால், இந்த லாபத்திற்காக 14 வருடங்கள் காத்திருக்க வேண்டியிருந்தது.

1994-1995-ம் ஆண்டில் மக்களிடம் பணப் புழக்கம் அதிகரிக்கவே, சென்னை நகருக்குள் மனை மற்றும் வீட்டின் விலை 100% அதிகரித்தது. 1996-97-ல் விலை பெரிய அளவில் அதிகரிக்கவில்லை. அடுத்து வந்த ஆண்டுகளில், சாஃப்ட்வேர் நிறுவனங்களில் சிக்கல் உருவானதால் மனை மற்றும் ஃபிளாட்டின் விலை 10-15% குறைய ஆரம்பித்தது. இதனால் 2002-ம் ஆண்டு வரை ரியல் எஸ்டேட்டில் தேக்கநிலையே நீடித்தது. தவிர, வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியும் (12.5-14%) அதிகமாகவே இருந்தது” என்றவர், தமிழகத்தில் அடுத்த ஏற்றம் எப்போது ஆரம்பமானது என்பதைச் சொல்ல ஆரம்பித்தார்…

”2003-ம் ஆண்டு முதல் மீண்டும் தமிழகம் முழுக்க மனை மற்றும் வீடுகளின் விலை மெதுவாக அதிகரிக்க ஆரம்பித்தது. அந்த ஆண்டில்தான் தமிழகத்தின் இரண்டாம் நிலை நகரங்களிலும் ஐ.டி. கம்பெனிகள் கால் பதிக்க ஆரம்பித்தன. அந்த ஆண்டில் 10-15% அதிகரித்தது. 2004-ல் இந்த அதிகரிப்பு 20% ஆகவும், 2005-ல் 40% ஆகவும், 2006-ல் 75% ஆகவும், 2007-ல் 100% என வேகமாக உயர்ந்தது. இந்த அதிகரிப்பு ஸ்ரீபெரும்புதூர் போன்ற தொழில் சார்ந்த பகுதிகளில் 200-300 சதவிகிதம்கூட இருந்தது. நோக்கியா, சாம்சங் தொழிற்சாலைகள் அமைந் துள்ள பகுதியில் 1000% கூட மனை விலை உயர்ந்தது!

”2008-ம் ஆண்டில் அமெரிக்காவில் பொருளாதார சரிவு ஏற்பட்டது. இந்தச் சரிவு இந்தியாவிலும் அதிர்ச்சி அலைகளை எழுப்ப, 2008-2009-ம் ஆண்டில் ஒட்டு மொத்த இந்தியாவிலும் ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி துவள ஆரம்பித்தது. கிட்டத்தட்ட 15-20% விலை குறைந்தது. பல துறைகளில் வேலையிழப்பு மற்றும் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி 12-13 சதவிகித அளவுக்கு உயர்ந்தது போன்ற காரணங்களால் வீடுகளின் விற்பனை வெகுவாக குறைந்து போனது.

கடந்த கால வரலாற்றைப் பார்க்கும்போது 2013-ம் ஆண்டு வாக்கில் அடுத்த உச்சத்தை எதிர்பார்க்கலாம். அதற்கு அச்சாரமாக 2010-ம் ஆண்டு முதல் தமிழகம் முழுக்க ஃபிளாட்கள், வீடுகள், புறநகர் களில் மனைகளுக்கான தேவை அதிகரித்து ரியல் எஸ்டேட் விலையும் அதிகரிக்க ஆரம்பித்தது. இன்னும் சில ஆண்டுகளுக்குப் படிப்படியான வளர்ச்சி இருக்கும். கட்டுமானத் துறைக்கு தடையாக இருக்கும் விஷயங்கள் அகன்று, அமெரிக்க ஐரோப்பிய பொருளாதார நிலைமைகள் சீரடைந்தால் 2013-ம் ஆண்டு வாக்கில் மீண்டும் பெரிய ஏற்றம் வர வாய்ப்பு இருக்கிறது.

தமிழகத்தைப் பொறுத்த வரை, இடையில் சில ஆண்டுகள் ஏற்படும் விலை ஏற்ற இறக்கத்தைத் தாண்டி குறைந்தபட்சம் எட்டு ஆண்டுகள் காத்திருந்தால் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் நல்ல லாபத்தைப் பார்க்க முடியும் என்பதுதான் ரியல் எஸ்டேட் சைக்கிள் தியரி சொல்லும் விஷயம்” என்றார்.

ஆக, நாம் தெரிந்துகொள்ள வேண்டியது, வாங்குவதாக இருந்தாலும் விற்பதாக இருந்தாலும் என்ன டிரெண்ட் இருக்கிறது, அதன் போக்கு எவ்வளவு காலம் நீடிக்கும் என்பதைத்தான்… இன்னும் ஏற்றத்துக்கான வாய்ப்பிருந்தால் நிர்ப்பந்தங்கள் இல்லாதப் பட்சத்தில் விற்பதில் அவசரம் காட்ட வேண்டியதில்லை… அதேபோல், இறங்கும் டிரெண்டுக்கான வாய்ப்பிருப்ப தாகப்பட்டால் விற்பதில் அவசரம் காட்டாமல் இருந்து அடுத்த சைக்கிளில் விற்கலாம். இத்தகைய அணுகுமுறைதான் நமது முதலீட்டுக்கு நல்ல லாபத்தைக் கொண்டு வந்து சேர்க்கும்!

வழக்கமாக ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள் தவிர, சில அசாதாரணமான சூழ்நிலைகளின்போதும் ரியல் எஸ்டேட் விலை பெரும் மாறுதலுக்கு உள்ளாகும். அத்தகைய சந்தர்ப்பங்களை தவற விட்டால் மீண்டும் அதுபோன்ற வாய்ப்பு கிடைப்பது கஷ்டம். உதாரணமாக முதலாம் உலகப் போரை ஒட்டி 1914-ம் ஆண்டு வாக்கில் ஜெர்மனிய கப்பலான எம்ப்டன் எனும் கப்பலில் சென்னைக்கு வந்து துறைமுகத்தில் குண்டு வீசி ஆங்கிலேயர்களை அலற வைத்தார் செண்பகராமன் பிள்ளை.

அந்த சமயத்தில் பயந்துபோன சென்னைவாசிகள் குறிப்பாக திருவல்லிக்கேணி போன்ற பகுதிகளைச் சேர்ந்தவர்கள் தங்கள் வீடுகளை பத்து ரூபாய்க்கும் இருபது ரூபாய்க்குமாக அடிமாட்டு ரேட்டுக்கு விற்றுவிட்டு ஊரையே காலிசெய்து ஓடினார்கள். அந்த இடங்களை வாங்கியவர்கள் பிற்பாடு எவ்வளவு லாபமடைந்திருப்பார்கள் என்பதைச் சொல்லத் தேவையில்லை!

இன்னொரு அண்மை உதாரணம்… 2004-ம் ஆண்டு சுனாமி தாக்குதலுக்குப் பிறகு கடற்கரையை ஒட்டிய பகுதிகளின் விலை தாறுமாறாகச் சரிந்தது. குறிப்பாக கிழக்கு கடற்கரை சாலைகளில் பெரும் சரிவு ஏற்பட்டது. ஆனால், இரண்டொரு வருடங்களில் விலை வேதாளம் முருங்கை மரம் ஏறிய கதையாக மீண்டும் உச்சத்தில் போய் உட்கார்ந்து கொண்டது!

நன்றி – நாணயம் விகடன்